生活安居在瑞典

    

    衣食住行是每个移居瑞典的家庭在新环境中必须解决的四件大事。而相对于衣、食、行三件来说，有自己的住房或许是更重要的一件。
    住在瑞典，说容易也容易，说不容易也不容易。说容易，是因为相对于国内来说，它的房屋租赁制度是非常完善的。只要能租到一手房，你基本上就可以有当家作主的感觉了，不必像国内经常被房东涨房租、限期搬家，过着提心吊胆、居无定所的日子。而不容易的地方是，这一手房是很难租到的。首先，你必须有瑞典的人口号和固定收入。其次，你要有足够的耐心等待，因为地段好、价格低的房子都会有很多人排队等着。在斯德哥尔摩、哥德堡这样的大城市，通常要等待数年才能排到一套公寓房。有些瑞典的父母甚至在孩子刚出生时就在市中心的租房中介处排队，以期孩子将来上大学或是工作时，有一个方便的住所。说到这里，可能已经让初来乍到的你对租赁一手房心灰意冷了。那么，第二条路是寻求转租房。转租房的房源相对宽松很多，通常寻房者在短期内都能找到满意的公寓。不过，在找到满意的房屋之后，你要长个心眼，要确定自己签的租房合同是经过房屋管理委员会认可的正式租约，还是与房东签订的私人租约。第一种租约是受法律保护的，房客的权利会受到充分保护，房东很难将房客驱逐；而第二种租约就是我们通常所说的私下交易，不仅房客的权利不能得到保护，连房东都有可能受到处罚。据说，不少瑞典人经常做的一件事就是举报邻居未经房屋管理委员会允许出租自己的私宅。所以，私下交易的风险还是很高的，提请大家注意。如果租房会让你有“寄人篱下”的感觉，那么能彻底安心地解决方案自然是买房了。
    买房的方案有三种。第一种最彻底，即直接买一块地皮，自己在上面盖房子。当然，这需要有一定的经济实力。我现在的住房的原房主就采取了这一方案。他们两口子是伊朗来的移民，男主人是工程师，女主人是中学数学教师。在瑞典租了5年房，之后先是买下了所租的房屋，两年后又贷款在斯德哥尔摩近郊买了一块地皮，自己盖了一幢Villa（别墅）。经过7年的打拼，他们真正成为了瑞典的地主。
    第二种是买期房，通常需要等一到两年时间。这种方案的好处是，房子是全新的，而且房屋设计合理，配套设施齐全，由于地段较偏，房价相对较低。不足之处也是地段偏僻，配套设施（公交路线、超市、学校和诊所等）的建设有一段时间滞后。对于一时不等住房的年轻人来说，这是个比较好的选择。以斯德哥尔摩为例，几乎每个月都有新的楼盘开工，要买期房基本没有困难。有一些到瑞典来读博士的中国学生，正在赶这一潮流。
    第三种是买现房，这是一件既费心、又劳力的事，不比找对象简单。首先，要决定在哪里买房。一般来说，需要考虑的因素很多，最重要的就是地段、交通是否方便、安全问题、周边是否有好的中小学校。地段不同，房价差别很大。以大斯德哥尔摩地区为例，市中心的房价在每平方米7万瑞典克朗以上，价格高达每平方米10万克朗的房子十分常见。A zone（中心城区，包括各个Kommun市政的中心）的房价则在6-7万左右，而B Zone（环中心城区的近郊）在5万左右，现在C Zone（郊区）的房价多在3-5万之间。此外，根据房屋的年代、地理位置以及是否为景观房（在公园、湖边等）、交通便利程度和楼层等因素的不同，即使同一地区的房价也千差万别。现房的年龄从100多年到10多年不等。虽然有的老房子年代久远，但在历代房主的精心维护下，还是非常牢固的。有一点需要说明，上述斯德哥尔摩的房价虽然看似与国内北京、上海等一线城市的房价不相上下，但这里的住房面积计算的都是套内实测面积，不仅没有所谓的公摊面积，连阳台面积都不算。我的一位北京朋友到我家做客，问我两室一厅（在瑞典称为三室）的房子多大，我据实相告：“80平米。”他大吃一惊：“这和我北京120平米的房子差不多大啊！”确实，按照现在国内高层公寓70-80%左右的得房率计算，120平方米的房子套内实测面积也就80-90平方米左右。而在瑞典其他城市，房价则低很多，比如紧邻斯德哥尔摩的乌普萨拉，房价只有它的一半左右。而在瑞典其他中小城市，你甚至可以从政府那里申请到免费的住房，不用掏一分钱。所以，有志在瑞典移民，不妨考虑一下瑞典的中小城市，那里的生活相对更为安逸。
    笔者考察的一个近郊居民小区，离大型超市、地铁都很近，环境也清静。除了地段，还要考虑现房的种类，主要有三种：Villa（别墅），Radhus（连幢别墅）和Bostadsrätt（公寓）。别墅的产权都属于房主，一般不用或只需要交纳很少的管理费，因为房屋的维护都需由房主自己负责。至于公寓，房主只有居住权，产权属于房屋管理委员会。房主每月需要交纳管理费（物业费），根据房屋的年代和面积的不同，管理费通常在每月3-7千瑞典克朗不等。当然，有的大房子需要交上万管理费的也很常见。连幢别墅介于前两者之间，根据开发商的不同，产权性质也有所不同。
    由于瑞典所有的现房交易都是通过房屋中介以拍卖的方式进行，选房的第一步就是在Hemnet、Booli和Blocket这些大型房屋中介或交易网站上寻找房源。关于这三个网站的异同，大家可参看http://karinfriberg.se/blogg/2013/09/12/skillnaden-pa-hemnet-booli-och-blocket/（瑞典语，可以用Google Translation翻译）。找到满意的房源后，与负责出售该房屋的中介代理人进行联系，或者根据网上发布的看房时间，对房屋进行实地考察。现场考察是最重要的一步。虽然有的房屋在网站上发布的照片美仑美奂，但到实地考察时，你可能会发现它位于一条交通干道边上，这显然不是喜欢清静的人士的理想住所。所以，实地考察这一步千万不能省。这需要你具有相亲、为孩子选小保姆时所展示出的细心、耐心和毅力。实地考察过程。笔者考察的一所公寓房的主卧。里面的家具只是供买家参考的，最后都要清空。不过，笔者在买房过程中为了省事，在和卖家协商之后，把大部分家具都买下了。
    当你终于选好了一所满意的住房，第二件事就是到银行贷款（“土豪”请自觉忽略此步）。银行会根据你的信用评定、收入情况和房屋信息，为你核定相应的贷款额度，通常这个时间需要一周左右。一般来说，在购房时，买主必须支付房价15%左右的首付。如果你觉得首付有困难，也可以与银行协商，通过向银行短期贷款来支付这15%的首付，还款期限为半年至一年。所以，从理论上来说，在瑞典买房，一开始你可以不用花一分钱。但需要注意的是，如果银行根据你的信用提供的贷款低于房价，不足的部分只能由你自己想办法解决了。剩下85%的房屋贷款的还贷最高年限是50年，大大减少了买房者的还款压力。贷款的利率可分浮动利率和固定利率。一般来说，银行代理会建议你一半贷款采用浮动利率，一半采用固定利率，目前瑞典的房屋贷款年利率为5%左右。有一个需要知道的小贴士是，银行代理有一定的权限调整这一利率，通常调整范围在0.2-0.5个百分点左右。你要向银行代理争取，让他/她将你的利率降低这零点几个百分点。虽然看似不多，但考虑到数百万的贷款，这一降低可以使你每月少支付5-10%的利息，相当于几百甚至上千瑞典克朗，所以还是十分可观的。
    在办理贷款的同时，你可以向房屋中介表明购房意愿。这时，房屋中介就会将房屋拍卖的安排告诉你。通常拍卖是通过网上拍卖和手机短信的方式完成的。这又是一个考验耐心、毅力和智力的过程。很多国内来的同胞对此过程很不习惯，有时在竞拍过程中沉不住气，会一冲动报一个很高的价格以期“一刀斩乱麻”，实际上最后吃亏的是自己。以前曾有媒体曝光，拍卖过程中有中介找来“房托儿”，在竞拍中抬高房价，后来经过管理部门的查处，情况有所好转。所以，建议大家在买房时，一定要选择大的中介公司。相对来说，这些中介公司的代理进行违规操作的可能性较低。此外，有一点可以放心的是，买主在交易过程中不用支付任何费用，就算最后竞标成功，觉得出价高了，也可以反悔，不用支付违约金。这时，房屋中介就会联系出价第二高的买主。而如果那个买主也不愿意按自己的出价买，这种情况下，房屋中介就会考虑重新进行一轮竞拍。这类拍卖房在网上标的是参考价，也有最终售价低于网上价格的情况。我的一名同事4年前从哥德堡大学毕业，在斯德哥尔摩找到工作后，将原来在哥德堡的房子进行了拍卖，她的出价是160万，后来的成交价却是150万。然而，由于近年瑞典房市走俏，这种情况估计不大可能会再发生了。
    二手房除了拍卖外，有的房主因为急于出手，也会采用“一口价”的方式卖房，房屋交易网上会注明acceptable（可接受的）价格，这种房屋都是先到者先得。这种交易，买卖双方都比较省事。不过，通常价格会比拍卖房要高一些，买主要有心理准备。
    在申请贷款、竞拍成功之后，房屋中介就会安排买主与卖主在中介处见面，签署购房合同了。通常在交易当天，买主将银行贷款打入房屋中介的账户，在扣除一定的中介费后，房屋中介就会把钱转给卖主，而卖主则将房屋钥匙交给买主。整个过程一个小时左右就能完成。
    我来瑞典后，从开始着手在网上找房、贷款到最后住进购买的公寓房，前后只花了三个星期的时间，这完全得益于瑞典完善的二手房交易制度。在瑞典买房，完全没有当“房奴”的感觉，因为还贷方式灵活多样，你甚至可以在50年内不还本金，只还利息。担心50年后还不了本金？大不了老年以后把房子卖了，住进养老院，由社会养着。再说了，谁会一套公寓房住50年呢？在此期间，你可能已经换了N次房了。
    随着越来越多的人口的涌入，预计到2030年，斯德哥尔摩的人口将由目前的200万增至300万。现在，这个瑞典第一大城市的住房已日益紧张，房租和房价出现了前所未有的连续上涨趋势。为了应对日益凸显的住房紧张现象，瑞典政府大力呼吁和投资住房建设。目前斯德哥尔摩各区随处可见塔吊林立的工地。仅在最近两年里，笔者所生活的区域里就有四、五个全新的住宅小区拔地而起，相应的学校和运动场馆的扩建也如火如荼。在瑞典免费地铁报《Metro》对瑞典财务大臣Borg的最新访谈中，Borg表示：为了应对2030年将要出现的16000套住房的短缺，斯德哥尔摩省的所有市都必须致力于住房建设，而全国则将新建78000套公寓。当然，随着人口的不断涌入，瑞典政府下一步要考虑的就是如何应对随之而来的环境保护、交通拥堵和社会治安等一系列问题了。