瑞典房地产交易个人所得税详解

瑞典个人住房市场的特色
      瑞典的房地产市场在欧洲属于奇葩一朵。 其独特的一手和二手租赁房制度（förstahands／Ändrahands hyreslägenheter），非完整产权的使用权公寓房（bostadsrätt lägenheter），产权型别墅(äganderätt småhus)，构成了住房市场的不同产权形式。 这些产权形式是根据了不同收入人群的住房需求，并在保障人人有房居住的基本原则下进过近一百年的市场演变慢慢形成的。为了避免市场的炒房行为，瑞典政府通过立法规范房屋出租的权利，通过租户委员会，业主委员会，房地产中介机构，租赁法庭等各种组织，机构和执法部门来规范庞大的地产市场。由于瑞典地产市场最近十年对于房地产新房建设的投资始终处于较低水平，但同时瑞典目前进入负利息时代，宽松的金融贷款体系和刚性的市场需求最终还是托高了房地产市场的价格。在最近十年， 瑞典的平均房价翻倍，在3-5前买房的人，其拥有的房地产市值都有明显的增长。

那么，个人卖房后，出售房地产的获益利润部分怎样交税呢？
      瑞典对于房地产交易后地产的增值收益部分（reavinst）增收增值收益税。对于个人自行居住和使用的房屋，增值收益税的税率为22%。这个包括家庭的夏屋，或者在境外投资的自己居住的房屋。
对于因为投资目的而持有的不动产，并非自己居住，而是以出租或投资目的的不动产交易，其增值部分适用27%的所得税税率。

房地产在出售前的相关装修和改建成本是否可以冲抵增值利润？
      是的，房地产在出售前曾经做过的相关装修和改建成本，符合国家法律规定的， 可以冲抵利润部分。在瑞典税务局的网站，可以根据这个链接词Avdrag för förbättringsutgifter，搜索到具体法律规定。
      税务局只许可那些对房屋的性能起到重要改善的装修费用， 且该笔装修费用在年度内不低于5000Kr。比如说，更换门把手，重新粉刷墙壁，这些都不能作为利润抵扣的装修费用。房地产中介的费用，抵押贷款的税费等都是可以用于抵扣的费用部分。对于普通的装修改建工程，仅限于出售前的五年内发生的费用可以抵扣。对于基础性的翻新和装修，比如扩建房屋，添加阳台等。于1974年后进行基础性翻修装修的使用权公寓房费用可以抵扣， 1952年后进行的基础性装修的别墅房费用可以抵扣。
      任何保险公司已经赔付的费用， 国家退税的装修费用，都不能用于再次冲抵利润。申请抵扣利润的装修费用应该提供相应发票和收据用于税务局审核。购买时是新建房的，除非增加房屋的面积或者新的功能，一般情况下，后期再进行的装修费用都不能给予抵扣。

什么时候需要支付房地产交易利润的税金呢？
      通常情况下，房地产交易利润的所得税应该在交易后的次年的税务申报中申报，并在申报日前将税金打入纳税账户。
      如果你的房子是在2014年出售的，那么，你需要在2015年5月的税务申报中，将你的所得税进行申报。
      如果你的税金部分超过三万瑞典克朗， 那么超过三万瑞典克朗的部分，需要在购房后次年的2月12日前，将税金预先缴入瑞典税务局的所得税纳税账户。余下的三万克朗最晚在5月税务申报截止日前缴入纳税账号。 如果没有按期缴入的，那么你讲可能被要求支付滞纳金或延迟缴纳税款的罚息。

举例说：你在2010年购买了一个公寓，购买价格250万瑞典克朗， 2015年初出售了该公寓，出售价格330万克朗。你出售房屋的利润就是：80万瑞典克朗。这部分利润，你需要向国家缴纳17.6 万瑞典克朗。 这17.6万瑞典克朗，你应该将14.6万克朗在2016年的2月12日前先支付到国家的纳税账户内，并注明你的人口号。 其余的三万克朗税金，应在最晚2016年的5月2日前支付入国家的纳税账户。

将售房后的利润部分用于购置新房，能否推迟缴税？
      如果在房屋出售后将继续购买新的居住房，瑞典法律允许将出售房屋利润的税务部分延迟缴付。这个被称为Uppskov reavinst。

卖房利润延迟缴付税金是有一定条件的：
      首先，卖房利润延迟缴付的税金仅限于利润来自于出售个人的固定居住房，并被用于购买个人的固定居住房，包括使用权公寓或别墅。 因此，出售休假屋（Fritidshus）或非自己居住的房屋的利润或者用于购买休假屋，非自住的投资房都不能适用延迟缴纳税金的政策。

－个人出售的固定居住房屋必须是居住满一年以上的。
－出售房屋的利润部分（纳税基数）必须要超过5万瑞典克朗。
－购买的新房屋必须价格上比原有的房屋价值要高。
－获得税务局延迟缴付税金许可的，必须要每年支付卖房利润部分（纳税基数）的0.5%作为延迟缴纳税金的费用。
－可以被许可延迟缴纳税金的卖房利润（纳税基数）最高为145万瑞典克朗
－个人能够享受到的延迟缴纳
税金部分最终由税务局根据新买房的价格来进行核定。（很可能最终被税务局许可的延迟缴纳税金的利润部分只是你卖房获得的全部利润中的一部分。）
－延迟缴纳卖房利润的所得税税金可以一直维持到新购买的居住房再次被出售的那一天。

     综上所述相信会对想移民瑞典的朋友来说大有裨益。